قدم النائب احمد الفضل اقتراحا بقانون بشأن إنشاء هيئة أسواق العقار لتشجيع الاستثمار العقاري وتهيئة المناخ المناسب للمستثمرين العقاريين من الكويتيين وغيرهم.
ونص الاقتراح كالتالي :
المادة (1)
في هذا القانون – ما لم يقض السياق معنى آخر – تكون للكلمات والعبارات التالية، المعاني المبينة قرين كل منها:
الوزير المختص: وزير العدل.
الهيئة: هيئة أسواق العقار.
المجلس: مجلس إدارة الهيئة.
المدير العام: مدير عام الهيئة.
الأنشطة العقارية: كافة الأعمال والتصرفات القانونية المتعلقة بتطوير وبيع وشراء وتسجيل وتنظيم وتقييم وتأجير العقارات.
العقار: أي عقار (سكني – استثماري - صناعي – تجاري – زراعي) بما في ذلك الأرض الفضاء المعدة للسكن.
المادة (2)
تُنشأ هيئة عامة مستقلة ذات ميزانية مستقلة تتمتع بالشخصية الاعتبارية يشرف عليها الوزير المختص، تسمى (هيئة أسواق العقار) ويكون مقرها مدينة الكويت.
المادة (3)
تهدف الهيئة إلى:
1 – تشجيع الاستثمار العقاري في الكويت من خلال العمل مع الجهات الأخرى المختصة على تهيئة المناخ المناسب للمستثمرين العقاريين من الكويتيين وغيرهم.
2 – تعزيز مساهمة القطاع العقاري في التنمية الشاملة في البلاد.
3 – وضع الخطط لاستراتيجية متكاملة للتنمية العقارية وصولاً بها للعالمية.
4 – ابتكار وتطبيق آليات ونظم حديثة لتسجيل العقود المبرمة بين الملاك والمستأجرين حماية لحقوق سائر أطراف العقد.
5 – اقتراح التشريعات المنظمة للقطاع العقاري وللأنشطة العقارية وقياس مدى فاعلية التشريعات القائمة.
6 – وضع أسس للتقييم العقاري وتقديم خدمات التقييم العقاري للأفراد والهيئات العامة والخاصة.
7 – إعداد وتطوير قاعدة بيانات مركزية موحدة للأنشطة العقارية، وتحديثها بشكل دوري، وتوفير وإتاحة هذه البيانات للملاك والمستأجرين والمستثمرين ومتخذي القرار.
8 – وضع وتطبيق التدابير الكفيلة بحماية واستقرار السوق العقاري في البلاد بالتنسيق مع الجهات المختصة.
9 – تنظيم آلية لفض النزاعات بين أطراف الأنشطة العقارية.
10 – نشر المعرفة العقارية، وتنفيذ البرامج التوعوية الخاصة بالأنشطة العقارية وبحقوق وواجبات المتعاملين في القطاع العقاري.
11 – إعداد برامج لتعزيز دور المواطنين وتشجيعهم على العمل في مجال الاستثمار العقاري.
المادة (4)
1 – يكون للهيئة مجلس إدارة يتشكل على النحو الآتي:
أ – رئيس.
ب – نائب رئيس.
ج – المدير العام.
د – رئيس اتحاد العقاريين.
هـ- ثلاثة أعضاء من ذوي الخبرة والكفاءة في مجال الأنشطة العقارية.
2 – يكون الرئيس ونائبه متفرغين، ويصدر بتكوين المجلس مرسوم بناء على ترشيح الوزير المختص.
3 – مدة المجلس ثلاث سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة فقط.
4 – تحدد بمرسوم مرتبات ومكافآت الرئيس ونائبه وأعضاء المجلس، وذلك بناء على اقتراح الوزير المختص.
المادة (5)
يشترط في عضو المجلس أن يكون شخصاً طبيعياً كويتياً من ذوي النزاهة والخبرة والتخصص في المجالات ذات الصلة بعمل الهيئة، وألا يكون قد صدر ضده حكم نهائي بشهر الإفلاس أو بعقوبة مقيدة للحرية في جناية أو جريمة مخلفة بالشرف والأمانة.
المادة (6)
يمثل الرئيس الهيئة أمام الغير وأمام القضاء، وإذا غاب الرئيس أو شغر منصبه يحل محله نائبه، كما يجوز للرئيس تفويض نائبه ببعض اختصاصاته.
المادة (7)
يشغر مقعد العضو بالوفاة أو العجز أو الاستقالة، كما يفقد صفقته ويصبح مكانه شاغراً ويصدر مرسوم بإنهاء عضويته في الحالات الآتية:
1 – إذا فقد أياً من الشروط المنصوص عليها في المادة (5) من هذا القانون.
2 – إذا تغيب خلال السنة الواحدة عن حضور ثلاثة اجتماعات متتالية أو ستة اجتماعات غير متتالية دون عذر مقبول من المجلس.
المادة (8)
يصدر المجلس اللوائح والقواعد المنظمة لاجتماعاته ونصاب انعقاده واتخاذ قراراته.
المادة (9)
تكون مهام المجلس كالآتي:
1 – وضع السياسات العامة والخطط الاستراتيجية اللازمة لتحقيق أهداف الهيئة.
2 – إقرار الهيكل التنظيمي وشروط خدمة العاملين بالهيئة وإدارتها المختلفة، واللوائح الإدارية والمالية.
3 – إقرار مشروع الموازنة السنوية للهيئة وحسابها الختامي.
4 – إقرار فئات الرسوم وبدل الخدمات التي تقدمها الهيئة.
5 – رفع تقارير دورية نصف سنوية للوزير المختص.
6 – أي مهام أخرى يكلف بها أو تكون لازمة لتحقيق الأهداف المنصوص عليها في هذا القانون.
المادة (10)
1 – يكون للهيئة مدير عام يصدر بتعيينه مرسوم بناء على ترشيح المجلس لواحد من ثلاثة أشخاص يقترحهم الوزير المختص على أن تتوافر في المرشح شروط الكفاءة والنزاهة.
2 – يحدد المرسوم فترة عمل المدير العام ومرتبه ومكافآته.
3 – يكون المدير العام المسؤول المباشر عن الشؤون الإدارية والفنية والتنفيذية والمالية للهيئة.
4 – يعمل المدير العام تحت إشراف الرئيس وبموجب توجيهات مجلس الهيئة.
5 – يتولى المدير العام إعداد مشروع الموازنة السنوية والحساب الختامي، واقتراح الهيكل الوظيفي للهيئة واللوائح الإدارية والمالية والفنية، وفئات الرسوم وبدل الخدمات لاعتمادها من المجلس.
6 – يكون للهيئة عدد كاف من الموظفين يعينهم المدير العام وفق التوجيهات العامة التي يصدرها المجلس.
المادة (11)
بالإضافة لأي إدارات أخرى، تشكل الهيئة الإدارات الرئيسة الآتية:
أ – إدارة تسجيل العقود: وتختص بتسجيل عقود الإيجار وحفظها.
ب – إدارة التقييم: وتختص بتقييم سائر أنواع العقارات وتحتفظ ببيانات كاملة ومفصلة عن عمليات التأجير، وتضم قسماً خاصاً يسمى قسم مؤشر الزيادة يختص بدراسة ونشر البيانات والعوامل المتعلقة بزيادة الإيجارات.
ج- إدارة فض المنازعات: وتختص بفض المنازعات إما بالوسائل الودية أو عبر المحكمة المختصة المشار إليها في المادة (12) من هذا القانون.
المادة (12)
تُنشأ بالمحكمة الكلية محكمة مختصة يشكلها وزير العدل بموافقة المجلس الأعلى للقضاء تسمى (محكمة أسواق العقار) تختص بالنظر في الدعاوى المتعلقة بالمنازعات العقارية، الناشئة عن العقود التي تم تسجيلها بواسطة إدارة تسجيل العقود بالهيئة، وعلى أن يسري قانون المرافعات المدنية والتجارية والقوانين المكملة له على هذه الدعاوى.
المادة (13)
تتكون الموارد المالية للهيئة من:
1 – ما تخصصه لها الدولة.
2 – عائد خدماتها من رسوم وبدل خدمات وأنشطة أخرى.
3 – أي تبرعات أو هبات يوافق عليها المجلس.
المادة (14)
يصدر الوزير المختص اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذ هذا القانون خلال ثلاثة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
المادة (15)
يلغى كل حكم يتعارض مع أحكام هذا القانون.
المادة (16)
على رئيس مجلس الوزراء والوزراء – كل فيما يخصه – تنفيذ هذا القانون ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
وجاء في المذكرة الإيضاحية :
يهدف هذا الاقتراح بقانون إلى سد ثغرة في نظامنا القانوني المتعلق بالأنشطة العقارية، وذلك بإنشاء هيئة لأسواق العقار – أسوة بهيئة أسواق المال – تتمتع بالاستقلالية والشخصية الاعتبارية وتختص بتحقيق أهداف مهمة وجوهرية، في مقدمتها تشجيع الاستثمار العقاري في البلاد، ووضع الخطط الاستراتيجية للتنمية العقارية وابتكار وتطبيق آليات ونظم حديثة لتسجيل العقود المبرمة بين الملاك والمستأجرين حماية لحقوق سائر الأطراف، ووضع أسس للتقييم العقاري، وإعداد وتطوير قاعدة بيانات مركزية موحدة للأنشطة العقارية، وتحديثها بشكل دوري وتوفير هذه البيانات للملاك والمستأجرين والمستثمرين ومتخذي القرار، ووضع التدابير الكفيلة بحماية واستقرار السوق العقاري، بالإضافة لتنظيم آلية لفض النزاعات بين أطراف الأنشطة العقارية، ونشر المعرفة العقارية، وتعزيز دور المواطن وتشجيعه على العمل في مجال الاستثمار العقاري.
ولقد عرّف الاقتراح بقانون المقدم، الأنشطة العقارية بحيث تشمل كافة الأعمال والتصرفات القانونية المتعلقة بتطوير وبيع وشراء وتسجيل وتنظيم وتقييم وتأجير العقارات، والمقصود بالعقارات كافة أنواعها من سكني واستثماري وصناعي وزراعي وتجاري، كما يشمل الأرض الفضاء المعدة للسكن.
وأوكل الاقتراح بقانون إدارة الهيئة إلى مجلس إدارة يتألف من رئيس ونائب رئيس بالإضافة إلى أعضائهم المدير العام للهيئة، ورئيس اتحاد العقاريين، وثلاثة أعضاء آخرين من ذوي الخبرة والكفاءة في مجال الأنشطة العقارية، ويصدر تشكيل المجلس بمرسوم بناء على ترشيح الوزير المختص وهو وزير العدل، ومدة المجلس ثلاث سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة فقط، علماً بأن الرئيس ونائبه بالإضافة للمدير العام متفرغون تماماً، وتحدد بمرسوم مكافآت الرئيس ونائبه وسائر الأعضاء.
ولقد فصل الاقتراح المؤهلات والصفات المطلوبة في عضو مجلس الإدارة من حيث اشتراط النزاهة والخبرة والتخصص وسلامة الصحيفة الجنائية من الجرائم المخلة بالشرف أو الأمانة، بالإضافة لاشتراط أن يكون كويتياً وشخصاً طبيعياً.
وبيّن الاقتراح حالات فقدان العضوية ومهام الرئيس ومهام المجلس، وتعيين المدير العام وفترة عمله وواجباته، بما في ذلك تولي الإشراف على الجوانب الإدارية والمالية والفنية وعلى موظفي الهيئة.
وركز الاقتراح على إنشاء ثلاث إدارات أساسية بالإضافة للإدارات الأخرى المعتادة، وهذه الإدارات، هي إدارة لتسجيل العقود وحفظها وذلك مقابل رسوم، ثم إدارة التقييم التي تختص بتنظيم كافة أنواع العقارات في الكويت وتحتفظ ببيانات كاملة عنها وعن عمليات التأجير، كما تضم قسماً خاصاً بدارسة وتتبع مؤشرات الزيادة في ثمن العقارات ومعدل الإيجارات ثم إدارة فض المنازعات والتي تتولى تسوية المنازعات خصوصا بين المالك والمستأجر إما بالطرق الودية، أو عبر محكمة خاصة يشكلها وزير العدل بموافقة المجلس الأعلى للقضاء تسمى (محكمة أسواق العقار) تختص بالنظر في الدعاوى المتعلقة بالمنازعات العقارية الناشئة عن العقود التي تم تسجيلها بواسطة إدارة تسجيل العقود بالهيئة على أن يسري قانون المرافعات المدنية والتجارية والقوانين المكملة له على هذه الدعاوى.
هذا الاقتراح بقانون كما سلفت الإشارة، من شأنه يعد انفاذه أن يحدث تحولاً جوهرياً وإيجابياً في مجال الأنشطة العقارية، وتحفظ حقوق كافة أطراف المعادلة العقارية، ويضع بين إيدي المستثمرين والنشطاء والملاك والمستأجرين والباحثين والمخططين الاستراتيجيين كم هائل من البيانات والإحصاءات والمؤشرات التي تحكم سوق العقار في البلاد، ويحدث حيوية ويسرع من وتيرة الحراك والتنمية العقارية والعمرانية.
كما أنه يجعل الكويت في مصاف الدول الأخرى التي سارت على هذا النهج وفي مقدمتها دولة الإمارات العربية المتحدة.