أوضح كتاب مدير عام البلدية بالتكليف م.منال العصفور المتضمن التعديلات المقترحة على الاشتراطات والموافقات الخاصة بأبنية السكن الاستثماري داخل مدينة الكويت وخارجها المرسل الى المجلس البلدي للدراسة الإبقاء على نسب البناء السابقة دون تعديل.
حيث إن نسبة البناء للقسائم الواقعة خارج مدينة الكويت لا تتجاوز 250 % من مساحة القسيمة و400 % للقسائم الواقعة داخل المدينة، مع إزالة الحد الأقصى لمساحة الطابق لمزيد من حرية التصميم، حيث تم تقسيم الجدول إلى بنود يتضمن كل بند جميع ما يخص التعريفات تمهيدا لوضع كود خاص بالبناء على النحو التالي:
التعاريف
في تطبيق أحكام هذا الجدول، يكون للكلمات والعبارات المبينة أدناه المعاني الواردة بجانب كل منها ما لم يقتض سياق النص خلاف ذلك:
&<645; القسيمة: هي الجزء من الأرض المنظمة، والمحددة بنقاط إحداثيات معينة ينشأ عنها شكلا هندسيا معرفا برقم طبوغرافي موحد.
&<645; أبنية السكن الاستثماري: هي المباني المقامة على الأراضي المخصصة لهذا النوع من الاستعمال والمكونة من عدة وحدات سكنية، والتي تستعمل للإيجار او التمليك في جميع الطوابق ويمكن ان يتكون من مبنى واحد او عدة مبان متصلة او منفصلة على القسيمة الواحدة، ويتكون من طابق واحد او عدة طوابق.
&<645; الوحدات السكنية:
أ ـ الشقة: هي وحدة سكنية تقع في الأدوار المتكررة وتشتمل على الاقل على صالة ومطبخ وحمام وغرفة وتشكل وحدة سكنية مستقلة، بحيث يكون المطبخ والغرف مستقلة عن الصالة ومعزولة بواسطة باب خاص لكل منها، ويجوز ان يكون المطبخ مفتوحا على الصالة ويمكن ان تتكون من عدة أدوار.
ب ـ الاستوديو: هي وحدة سكنية تتكون من مساحة واحدة تشمل الصالة والنوم ومكان واحد فقط لإعداد وتجهيز الطعام وحمام واحد فقط.
&<645; الشوارع:
أ ـ الشوارع الرئيسية: هي الشوارع التي تفصل بين المناطق.
ب ـ الشوارع الرئيسية التخديمية: هي الشوارع التي تفصل بين القطع التنظيمية داخل المنطقة الواحدة.
ج ـ الشوارع الفرعية أو الداخلية: هي الشوارع القائمة ضمن القطعة التنظيمية، ويتوافر فيها جميع المرافق التخديمية.
د ـ الطرق السريعة: هي الشوارع بين المدن والمناطق، ويكون لها مداخل ومخارج منها وإليها بين تلك المناطق والمدن من دون قطع حركة الطريق المستمرة عن طريق إشارات مرورية أو تقاطعات.
&<645; خدمات المبنى: وتشمل غرف القمامة وغرف الخدمات الميكانيكية للمصاعد وغرف المعدات الميكانيكية والكهربائية وخزانات المياه وحمام السباحة مع خدماته الخاصة، الحدائق مع خدماتها الخاصة، الملاعب الرياضية مع خدماتها الخاصة، غرف الكهرباء ـ المحولات ـ المولدات ـ غرفة الحارس مع خدماتها ـ الخدمات الترفيهية (ألعاب الأطفال) ـ البرجولات ـ المظلات ـ غرفة مولد التحكم ـ الغرف التي تطلبها وزارة الكهرباء وقوة الإطفاء العام والخاصة بخدماتها ـ مكتب إدارة لمالك العقار.
&<645; طابق الإخلاء: هو طابق يستخدم لإخلاء رواد المبنى في حالة الطوارئ، وتتم إضافته للمبنى حسب اشتراطات قوة الاطفاء العام، ولا يسمح باستغلاله بأي شكل من الاشكال الا في الغرض المخصص له.
&<645; طابق الحديقة: هو طابق او جزء من طابق بارتفاع طابقين بحد ادنى بغرض خدمة سكان العمارة، ويمكن وضع حمام السباحة فيه وخدمات ترفيهية لسكان العمارة، ويكون الطابق مفتوح الجوانب ويسمح بتسكيره بمواد نافذة للرؤية.
&<645; المعلق: هو جزء من الطابق الأرضي يقع اسفل البناء الرئيسي يستخدم لخدمات المبنى او مواقف للسيارات ويكون مفتوح الجوانب او مغلقا بمواد نافذة للرؤية.
&<645; طابق السطح: هو سطح البناء الرئيسي والذي يشتمل على بيت الدرج والمصعد وخدمات ميكانيكية حسب متطلبات قوة الإطفاء العام، كما يسمح بإقامة حمام السباحة مع خدماته ويمكن استغلاله او جزء منه كحديقة.
واشتملت التعديلات على أن يكون ارتداد الأبنية على قسائم السكن الاستثماري 3م من جميع الجهات للقسائم ذات المساحة أكبر من 400م2 و2م للقسائم ذات المساحة 400م2 او اقل للقسائم المطلة على اكثر من شارع لا يقل ارتداد البناء عن 2م عن الشارع التخديمي و1.5م من حدود الشوارع الأخرى (الجيران).
وحددت اللائحة الارتفاعات خارج المدينة بأن يكون الحد الأقصى الإجمالي للبناء 80م للقسائم التي مساحتها أقل من 1000م2 وأن يكون الحد الأقصى للارتفاع الاجمالي للبناء 160م للقسائم التي مساحتها 1000م2 وأكبر، أما داخل المدينة فإن الحد الأقصى لارتفاع البناء 200م لجميع مساحات القسائم.
أما داخل المدينة فإن الحد الأقصى لارتفاع البناء 200م لجميع مساحات القسائم، إضافة الى السماح بارتفاع كل من الطابق الأول والثاني لغاية 6م للاستغلال التجاري لارتفاع الطوابق داخل وخارج المدينة، كذلك تحديد الحد الأدنى لارتفاع طابق السرداب 3م والأقصى 5م.
وتضمنت التعديلات ان يكون الحد الأقصى لارتفاع البناء لجميع مساحات القسائم داخل المدينة 200م مع السماح بارتفاع الطابقين الأول والثاني 6م للاستغلال التجاري، كذلك السماح ببناء محل واحد لكل قسيمة استثمارية على جميع الشوارع مع حرية وضع المحل على أي جهة، كما تم السماح بإقامة سراديب على كامل القسيمة بحيث يستغل السرداب الأول بالكامل او جزء منه لأغراض ترفيهية لسكان العمارة.
وتضمنت اللائحة الاستعمالات التجارية المسموح بها لاستغلال كامل المبنى الاستثماري وتشمل 14 نشاطا (عيادات ودور حضانة ومعاهد أهلية ومطاعم ومكاتب هندسية، مدارس خاصة، فنادق، مستشفيات)، والسماح بعمل أكثر من سرداب لا تحسب ضمن نسبة البناء مواقف سيارات وخدمات للشقق الفندقية مع التأكيد على تطبيق «كود الكويت» للاستعمالات الخاصة بذوي الإعاقة.
الارتدادات
أ- يكون ارتداد الأبنية المقامة على قسائم السكن الاستثماري داخل وخارج مدينة الكويت على النحو التالي:
&<645; القسائم ذات المساحة أكبر من 400م2: لا يقل ارتداد البناء عن 3م من جميع الجهات.
&<645; القسائم ذات المساحة 400م2 أو أقل:
- القسائم المطلة على أكثر من شارع لا يقل ارتداد البناء عن 2م عن الشارع التخديمي و1.5م عن حدود الشوارع الأخرى والجيران وممرات المشاة والحدائق والساحات.
- القسائم المستقطع من واجهتها زاوية رؤية:
&<645; لا يقل ارتداد البناء عن 1.5م عن حد ضلع زاوية الرؤية على الواجهة
&<645; لا يقل ارتداد البناء عن 1.5م عن حدود القسائم المجاورة وممرات المشاة والحدائق والساحات.
ب- يسمح بالتصاق طابق او طوابق مواقف السيارات على كامل حدود القسيمة ما عدا الجهة المطلة على الشوارع، يتم الارتداد 3م شريطة عدم عمل أي فتحات جهة القسائم المجاورة.
ج- يسمح بالتصاق السراديب على كامل حدود القسيمة شريطة المحافظة على خدمات البنية التحتية.
د- يسمح بالتصاق المحل التجاري على أي حد من حدود القسيمة بالطابق الأرضي ما عدا جهة الطرق السريعة والساحات.
هـ- يسمح بالتصاق البناء او جزء منه على حدود القسائم المجاورة باتفاق الأطراف شريطة الالتزام بالارتدادات الموضحة بالفقرة (أ) في الأجزاء غير المتلاصقة وتناسب التصميم والواجهات المعمارية وان يتم الترخيص والتنفيذ في آن واحد وتوقيع اتفاقية توثق موافقة الطرفين على الالتصاق وتعتبر مكملة للترخيص الصادر لكل عقار وجزء لا يتجزأ منه وتثبت في وثائق من تنتقل إليه ملكية العقار شريطة ألا يقل الالتصاق بين المبنيين عن 20 % من طوال المبنى.
و- يجب عمل مكان خاص لتجميع حاويات القمامة داخل حدود القسيمة ملاصق للسور جهة أحد الشوارع التخديمية او الداخلية او الفرعية ويجب تسويره بشكل جمالي بارتفاع لا يزيد على 2م بحيث يسهل تجميع القمامة ورفعها وتحدد مساحته طبقا لعدد الحاويات والتي تتناسب طرديا مع مساحة البناء الإجمالية للقسيمة ويجب ان يكون له مدخل من داخل القسيمة ومخرج من خارجها، ووفقا لاشتراطات الجهات المعنية ولا تحسب من ضمن النسبة الإجمالية للبناء.
ز- يسمح بالتصاق حمام السباحة وخدماته والملاعب الرياضية وخدماتها على حدود الجيران فقط بالطابق الأرضي.
ح- يسمح بالتصاق غرف المولدات الكهربائية والمحولات على أي حد من حدود القسيمة بالطابق الأرضي في حالة طلب وزارة الكهرباء والماء او قوة الإطفاء العام.
ط- يسمح بالتصاق البرجولات والمظلات على أي حد من حدود القسيمة بالطابق الأرضي فقط.
ي- يجب تغطية وحدات التكييف التي تقام على الواجهات بشكل جمالي ومتناسق ومن مواد خفيفة ويسمح ببروزها بما لا يتجاوز 1م ولا يزيد عرضها على 5م وتوضع في مكان مناسب من المبنى على ان تكون بمستوى البسطة الوسطى للأدراج.
الارتفاعات
&<645; خارج مدينة الكويت:
أ - الحد الاقصى للارتفاع الاجمالي للبناء (80م) للقسائم التي مساحتها اقل من (1000م2).
ب - الحد الاقصى للارتفاع الاجمالي للبناء (160م) للقسائم التي مساحتها (1000م2) وأكبر.
ج - يجب إحضار موافقة الطيران المدني على الارتفاعات في المناطق المحيطة بالمطار وإذا تجاوز المبنى ارتفاع (30) طابقا.
&<645; داخل مدينة الكويت:
أ - الحد الأقصى للارتفاع الاجمالي للبناء (200م) لجميع مساحات القسائم.
ب - يجب احضار موافقة إدارة الطيران المدني على الارتفاعات.
&<645; ارتفاعات الطوابق داخل وخارج مدينة الكويت:
أ - الحد الادنى لارتفاع الطابق الواحد (3م) والأقصى (5م) ويسمح بارتفاع كل من الطابقين الاول والثاني لغاية (6م) وذلك للاستغلال التجاري.
ب - الحد الاقصى لارتفاع السرداب فوق مستوى متوسط منسوب حجر الرصيف للقسيمة (1.5م) من جهة الشوارع الداخلية (المحيطة بالقسيمة) الاكثر ارتفاعا.
ج - الحد الادنى لارتفاع طابق السرداب (3م) والاقصى (5م) وفي حالة توفير مواقف سيارات ذكية بالسرداب يسمح بزيادة الارتفاع حسب التصميم المقدم للمواقف مدعما بالمخططات التفصيلية اللازمة من قبل الشركة المنفذة للمواقف.
د - الحد الاقصى لارتفاع طابق الخدمات الميكانيكية والكهربائية (3.5م) او حسب متطلبات واحتياجات المشروع وحسب اشتراطات وزارة الكهرباء وقوة الاطفاء العام.
هـ - الحد الأقصى لارتفاع الطابق المعلق (5م) ويجوز زيادة ارتفاع جزء من المعلق بحد اقصى (10م) بنسبة لا تتعدى 50 % تخصم من مساحة الطابق الأول
و - الحد الأدنى لارتفاع تصوينة السطح (1.20م) والاقصى (3م) لكل الواجهات ولا تدخل تصوينة السطح ضمن الارتفاع الاجمالي للبناء.
ز - الحد الأقصى لارتفاع خدمات المبنى المقامة بطابق السطح لا تزيد على (3م) ولا تحسب من ضمن الارتفاع الاجمالي للبناء.
ح - يسمح بزيادة ارتفاع وامتداد بروزات طابق السطح المستخدمة للاغراض التجميلية او ابراج الاتصالات بما يتناسب مع التصميم المعماري شريطة موافقة الادارة العامة للطيران المدني.
ط - الحد الأقصى لارتفاع السور جهة القسائم المجاورة (3م).
ي - يجب تغطية خزانات المياه ووحدات التكييف بالسطح بشكل جمالي ومتناسق ومن المواد الخفيفة بارتفاع لا يزيد على (2.50م) لا يحسب من الارتفاع الاجمالي للبناء.
ك - الحد الاقصى لارتفاع طابق مواقف السيارات (3.5م).
ل - الحد الادنى لارتفاع طابق الحديقة بارتفاع طابقين
توزيع المساحات
&<645; مساحة الوحدات السكنية:
أ - الحد الأدنى لصافي مساحة الوحدة السكنية (60م2) والحد الادنى لصافي مساحة الاستديو (45م2).
ب - يسمح للشقق التي مساحتها (120م2) وأكبر بعمل غرفة سائق وحمامها بمدخل منفصل
ج - يسمح للشقق بمختلف مساحاتها بعمل غرفة غسيل ومخزن
د - يسمح للشقق التي لا تقل مساحاتها عن (100م2) عمل غرفة عاملة منزلية مع حمامها
&<645; المساحات والابعاد الداخلية:
أ - الحد الأدنى لصافي عرض الصالة (3.50م) ولا تقل مساحتها عن (20م2).
ب - الحد الأدنى لصافي عرض الغرفة (3م) ولا تقل مساحتها عن (10م2).
ج - الحد الادنى لصافي عرض المطبخ (2.50م) ولا تقل مساحته عن (6.25م2) ويسمح بعمل المطبخ مفتوح على الصالة.
د - الحد الأدنى لصافي عرض الحمام (1.8م) ولا تقل مساحته عن (4م2).
هـ - الحد الأدنى لصافي عرض دورة المياه (1.20م2) ولا تقل مساحته عن (1.5م2).
و - الحد الأدنى لصافي عرض الممرات داخل الوحدة السكنية (م1).
ز - الحد الادنى لصافي عرض غرفة العاملة المنزلية (2.5م) ولا تزيد على (10م2) مع دورة المياه
ح - الحد الادنى لعرض غرفة السائق (2.5م) لا تزيد على (10م2) مع دورة المياه.
ط - الحد الاقصى لعرض غرفة الغسيل (1.5م) ولا تزيد مساحتها على (4م2).
ي - الحد الأقصى لعرض المخزن (1.5م) ولا تزيد مساحتها على (4م2).
ك - الحد الادنى لعرض الموزع الرئيسي (2م).
ل - الحد الادنى لسمك الحوائط الخارجية (15سم) والداخلية (10سم) وفي حال زيادة سمك الحائط الخارجي عن (15سم) بحد أقصى (20سم) لا تحسب الزيادة من النسبة الاجمالية.
م - لا يقل عرض الخارجي للشرفات عن (1.50م).
&<645; مساحة خدمات المبنى
أ - الحد الاقصى لمساحة غرفة القمامة هو (8م2) للقسائم ذات المساحة (1000م2) او اقل وغرفتي قمامة بمساحة (8م2) لكل منهما للقسائم ذات المساحة الأكثر من (1000م2) ويمكن جمعهما.
ب - الحد الأقصى لمساحة غرفة الكهرباء هو (10م2) للقسائم ذات المساحة (1000م2) أو أقل وغرفتي كهرباء بمساحة (10م2) لكل منهما للقسائم ذات المساحة الأكثر من (1000م2) ويمكن جمعهما على أن يتم الحصول على موافقة وزارة الكهرباء والماء، ويجوز زيادة مساحة غرفة الكهرباء بناء على طلب كتابي من وزارة الكهرباء والماء.
ج - لا تزيد مساحة غرفة الحارس والحمام والمطبخ التحضيري له على (25م2).
د - يسمح بعمل غرف المولدات والمحولات وغرفة مولد التحكم حسب متطلبات قوة الاطفاء العام بالسرداب والارضي وطابق الخدمات ان وجد.
هـ - لا تزيد مساحة خدمات المسبح والملاعب على 20 % من مساحة حمام السباحة او الملاعب الرياضية التي قد تتطلبها استعمالات المباني شريطة عدم استغلالها تجاريا او في غير الغرض المخصصة لاجله وفي حال زادت على الـ 20 % تحسب ضمن النسبة الاجمالية.
و - الحد الاقصى لمساحة مكتب ادارة لصاحب العقار 30م2 على ان تحسب ضمن النسبة الاجمالية ولا تستغل تجاريا..